Tổng hợp kinh nghiệm mua nhà ở Canada
Tìm hiểu về mortgage khi mua nhà
Shared tại https://www.facebook.com/groups/vpro.ca/permalink/1750008085137192/
Hôm nay mình muốn chia sẻ ít tips cho các bạn các giảm thiểu risks khi xin mortgage mua nhà và để tránh bị lừa như một số bạn đã bị
Trước hết, mình xin chia sẻ về quy trình làm mortgage, hiểu được quy trình này, bạn sẽ xác định mình đang ở bước nào và nhận diện được các vấn đề mình đang gặp phải hơn:
- B1: Mortage agent sẽ nộp hồ sơ của bạn cho bank. Bank sẽ đồng ý dựa theo những thông tin agent của bạn khai.
- B2: Họ sẽ issue commitment with conditions (bank đồng ý cho vay với điều kiện income như này, tiền downpayment trong bank, appraisal reports, thông tin cua luật sư, các giấy tờ cần cung cấp). Bạn có thể yên tâm sẽ vay được nếu như thông tin bạn khai trong hồ sơ (đặc biệt là income) là thật. Thường thì các bạn sẽ bị lừa bới những agent lừa đảo chuyên nghiệp là bước này. Lý do: commitment có thể là thật nhưng các điều kiên bank yêu cầu chưa chắc bạn đã áp ứng được. Vì vậy khi nhận commitment,bạn nên đọc kĩ phần conditions xem bank yêu cầu cung cấp thêm gì, nếu các yêu cầu bạn hoàn toàn đáp ứng được thì yên tâm nhé. Còn nếu chưa chắc thì ngủ chưa ngon được đâu.
- B3: Sau khi cung cấp hết giấy tờ, bank sẽ verify sau đó mới issue final approval và sẽ hướng dẫn luật sư của bạn để close deal như nào. Thường ngân hàng sẽ gửi ngay cho luật sư nếu các điều kiện của bạn đều ổn. Bạn nên check xem luật sư nhận được chưa. Muộn nhất là trước closing day 1 vài ngày là luật sư phải nhận được giấy này rồi. Nếu gần đến ngày closing rồi mà không nhận được yêu cầu cung cấp giấy tờ trên thì xác suất bạn bị lừa là rất cao. Thậm chí có trường hợp nhận được yêu cầu nộp giấy tờ mà vẫn bị lừa.
- B4: Sau khi nhận được thông tin từ ngân hàng, luật sư sẽ gọi bạn lên kí giấy tờ, nhận tiền từ bank gửi và cheque của bạn đưa, rồi họ sẽ giao dịch và chuyển tiển cho bên bán thông qua trust account của lawyer và vậy là bạn đã chính thức sở hữu căn nhà mơ ước. Chúc mừng bạn !!!
Một vài câu hỏi mà các bạn mua nhà cần vay thường gặp phải:
1) Nên gặp mortgage specialist vào thời điểm nào khi quyết định mua nhà?
Các bạn nên làm việc với Mortgage agents trước khi gặp realtor để biết bạn có thể biết khả năng tài chính (có sẵn và đi vay) của mình đến đâu. Thậm chí nên gặp trước 3-6 tháng trước khi mua nhà, có những cách để làm hồ sơ của bạn đẹp, agent sẽ chỉ các tips (hợp pháp) để tăng điểm tín dụng (credit score) của bạn, cách build bank statement sao cho đẹp. Có những khách có thu nhập tốt, nhưng chủ yếu sử dụng tiền mặt, đến lúc mua nhà mới deposit vào tài khoản. Với bank, hồ sơ này ko đẹp. Có bạn thì tiêu tiền ko để ý, để bank balance lâu lâu bị negative, bank đánh giá bạn quản lí tài chính không tốt. Vì vậy, mua nhà là việc lớn, ngay khi bạn muốn mua nhà, hay tìm mortgage specialist để xin tư vấn.
2) Mortgage specialist chuyên nghiệp sẽ tư vấn cho bạn những gì?
Trên cơ sở hồ sơ bạn chia sẻ, họ sẽ thảo luận về các option bạn có thể vay
- Số tiền bạn có thể vay khả năng vay của các bạn là bao nhiêu
- Hồ sơ của bạn có gì khó khăn/thuận lợi
- Cách vay an toàn và dễ thành công nhất, cần chuẩn bị những gì và trường hợp xấu nhất nếu 1-2 cách không thành công thì có back up plan nào không? Bản thân bạn cũng nên có phương án dự phòng cho mình.
3) Có cần deposit cho agent không?
*** nếu bạn qualified thi` không phải trả phí cho agent nhe. Chỉ có một số trường hợp như : thu nhập ko đủ, selfemployed, credit bad, etc ko đi được big banks thì phải đi bank nhỏ thì tùy vào bank nhỏ có trả phí cho agent ko thì agent mới thu phí của các bạn ***
Không phải agent nào cũng nhất thiết yêu cầu khách phải deposits nếu họ tin tưởng vào khả năng làm được của họ. Nếu họ nhất định yêu cầu deposit thì , hoặc họ ko tin họ làm được hoặc họ ko tin tưởng khách hàng. Mối làm ăn mà ko có sự tin tưởng nhau, thì các bạn nên cân nhắc lại. Hoặc không làm nữa hoặc làm sao thể hiện sự nghiêm túc khi làm việc với họ, rằng tôi sẽ ko đi liền lúc 2,3 agents hoặc tôi chắc chắn sẽ trả đủ. Thực ra, agents ho gặp nhiều người nên họ cũng cảm nhận những ai sẽ đàng hoàng và ai sẽ quit tiền của họ. Những khách hàng Việtnam như này, mình nghĩ thường điều họ cần là lấy được mortgage, nếu lấy được, chuyện họ thất hứa ko trả tiền rất hiếm khi xảy ra.Trừ khi họ đi với agent khác, nếu vậy thì quá xui cho agent. Và nghề nào cũng có những rủi ro riêng. Nhưng cá nhân mình tin, chân thành, uy tín, hiệu quả sẽ giữ chân được khách hàng. Không làm việc được với nhau là cái duyên chưa tới ( hơi mê tín chút, hoặc AQ vậy cho nhẹ lòng). Tuy nhiên, cũng tùy từng agent có quy tắc của người ta, nếu đưa deposit, các ban chỉ đưa 2,300$ thoi…khi nao xong het moi đưa nốt. Tuyệt đối không đưa hết va deposit nhiều khi bạn chưa nắm chắc điều gì trong tay.
4) Làm sao để nhận biết agent chân chính hay lừa gạt?
Các bạn nên thận trọng với những agent mà đã khẳng định chắc chắn làm được dù mới chỉ biết sơ sơ về hồ sơ của bạn. Bạn nên đề nghị agent phân tích các điểm trong hồ sơ của bạn (các gạch đầu dòng mình viết bên trên) và tự đánh giá xem có hợp lý không. Bạn có thể tham khảo 1 vài agents khác nhau để có thể nhận định chính xác agent nào và option nào phù hợp với bạn nhất. Bạn muốn vay được nhà, nhưng quan trọng hơn, bạn muốn có một mái ấm để bạn được an cư lạc nghiệp, chứ không phải cả đời sống trong lo lắng về pháp luật hay gánh nặng tài chính. Nếu agent cứ hứa này nọ này kia, lần khất đó là lúc các bạn nên tìm cách khác.
5) Nên qua giới thiệu hay tự tìm trên mạng?
Bạn nên làm việc với mortgage agent của chính realtor bạn giới thiệu hoặc qua bạn bè giới thiệu (nhất là những người đã sử dụng thành công dịch vụ của agents). Nếu phải tự tìm, bạn nên tìm hiểu review về người đó trên mạng. Lên website và type license number của họ vào để kiểm tra http://mbsweblist.fsco.gov.on.ca/agents.aspx.
6) Cứ yên tâm để agent lo hết?
Trong quá trình làm việc, bạn nên sát sao hỏi han, không nên giao hoàn toàn cho họ và chỉ chờ đến gần closing mới liên hệ. Bạn cần hỏi rõ cách làm của họ là gì, nếu bạn là người ở bank( người gặp rất nhiều trường hợp hồ sơ giả), bạn có thấy câu chuyện đó hợp lí với chính bạn không.
7) Bảo vệ quyền lợi của mình như nào?
Khi làm việc với mortgage agent, cố gắng hẹn gặp ở office và nhà riêng của agent, tránh gặp chỉ ngoài quán café. Nếu chuyện gì xảy ra bạn còn biết đường mà tới “ăn vạ” JVề cơ bản họ mà lừa bạn, họ cũng ko muốn to chuyện, họ chỉ muốn xem ai yếu bóng vía hơn ai. Bạn give up từ đầu, là họ được tiền và yên tâm lừa các nạn nhân khác. Bạn cứ mỗi ngày tới office, tới nhà họ xem, bạn gặp manager trong công ty của họ, phản ánh vấn đề cho đến khi nào việc của bạn được giải quyết thì thôi. Nếu bạn làm việc với agent tại công ty thì khi có chuyện, công ty đó bắt buộc phải giải quyết để giữ hình ảnh
Cuối cùng một lời khuyên chân thành cho các bạn. Cái gì cũng có cái giá của nó. Ko có bữa trưa miễn phí nào cả. Bank bây giờ khó hơn rất nhiều, thu nhập thấp, ko có tiền tiết kiệm mà muốn mượn nhiều tiền, rate thấp thì là điều gần như không thể (như nào là thấp thì agent sẽ tính toán cho bạn vì phải so sánh với khoản vay). Nếu làm được sẽ cực kì rủi ro. Mà bank phát hiện làm giả thì sau này bạn không thể vay mượn gì ngân hàng được nữa nên đừng vì nôn nóng có căn nhà ngay mà đánh đổi cả tương lai tài chính ở đây. Đôi khi đi B,C, D lenders không phải lựa chọn quá tồi, khi xác định được điều đó các bạn sẽ tỉnh táo hơn không bị kẻ xấu lợi dụng.
Toronto có rất nhiều agents (real estate, mortgage, du học, định cư) chuyên nghiệp và có tâm, quan trọng là bạn thận trọng và tỉnh táo để nhận diện được ra họ.
Hôm nào rảnh, mình sẽ viết một số programs mà bank lớn và bank nhỏ (A,B,C,D lenders) offer mà mình đã làm cho khách và thành công cao, để các bạn xác định mình thuộc diện nào nhé.