Mua nhà Pre-construction
Shared tại https://www.facebook.com/groups/nghienmuanha/permalink/1579801349081281
Mình hay giải thích cho khách mua pre-construction condos, nay mình viết ra để mọi người tham khảo và giúp trả lời những câu hỏi mình thường nghe.
Mua nhà Pre-construction condos (dự án condos) là sao?
Khi một dự án được bán ra, là thành quả của một thời gian dài mà chủ đầu tư (developer) đã chuẩn bị trước đó vài năm, có khi tới 10 năm. Họ đã mua đất, xin phép xây dựng, thuê kiến trúc sư, kĩ sư, chuyên gia thiết kế nội thất vv. Sau khi mọi thứ đã hoàn tất họ mới bắt đầu quảng cáo bán dự án.
Khi một dự án được bán ra, thông thường họ chia ra làm nhiều đợt, mỗi đợt một số lượng có hạn, và giá sẽ cao hơn sau mỗi đợt.
1. Bán nội bộ cho nhân viên của họ (friends and family). Đợt này số lượng rất ít.
2. Platinum Agents (chuyên gia địa ốc họ chọn). Đợt này số lượng tương đối nhiều, nhưng họ chia ra mỗi Platinum Agent chỉ được một số lượng nhỏ. Có dự án developer sẽ giao sẵn vài căn cho Platinum Agent (unit on hand)
3. Những chuyên gia địa ốc khác hoặc những người đăng ký với họ. Đợt này hiếm có lắm, chỉ những căn bán không được ở đợt trước thì họ mới bán đợt này, và tất nhiên là giá sẽ cao hơn đợt Platinum Agents rất nhiều.
4. Những người trực tiếp đi đến văn phòng của họ. Đợt này là cực kỳ hiếm có, lúc này đã bán hết rồi, chỉ còn lại vài căn giá cao hoặc layout không tốt vv.
Như vậy, cách tốt nhất là làm bạn với những người đang làm việc cho developer, hoặc tìm một Platinum Agent để giúp bạn mua. Khi có Platinum Agent làm việc cho bạn, bạn có nhiều căn để lựa chọn, giá rẻ hơn, và có nhiều cơ hội để được mua được vì số lượng có hạn như đã nói. Hơn nữa, trong đợt bán Platinum Agent, developer sẽ có nhiều khuyến mãi đặc biệt như:
1. Chia tiền cọc (deposit) ra nhiều đợt trong thời gian dài 18 tháng đến 2 năm, và số tiền cọc ít hơn như 10% hay 15% thay vì 20% theo thường lệ.
2. Giảm giá (hoặc Free) cho Locker (kho chứa đồ) và Parking (chỗ đậu xe).
3. Giảm giá cho nội thất hoặc Free upgrade này nọ vv.
4. Giảm giá (hoặc Free) cho phí chuyển nhượng (Assignment).
5. Giảm giá (hoặc Free) cho quyền cho thuê trước khi sang tên (Rights to lease during occupancy). Lưu ý, khi mua nhà condos mới, bạn sẽ được vào ở khi xây xong và trước khi nhà được sang tên cho bạn, và bạn có thể xin phép developer cho người khác thuê lại lúc này.
Quy trình mua như thế nào?
Khi dự án sắp bán ra, bạn sẽ thấy quảng cáo trên các kênh truyền thông và từ những chuyên gia địa ốc. Nếu bạn có ý định mua thì nên chọn một Platinum Agent có uy tín để có nhiều cơ hội mua được vì developer có ưu tiên cho một số Platinum Agent. Lưu ý không phải ai đăng ký mua cũng mua được nha, vì số lượng có hạn, first come first serve, đăng ký sớm thì cơ hội sẽ cao hơn.
Đến ngày bán ra (launch date), Platinum Agent sẽ cho bạn xem các bản vẽ (floor plan) của từng căn hộ và giá ước lượng (price list), bạn sẽ chọn 3 căn nào bạn ưa thích nhất và hợp túi tiền mình nhất và gởi những thông tin như sau cho Platinum Agent để họ đăng ký (worksheet):
1. hình bằng lái hoặc passport của những người đứng tên mua
2. địa chỉ, số điện thoại nơi làm việc của từng người mua
3. Số điện thoại và email của từng người mua
4. Mua locker và Parking hay không
5. Ý định bạn mua để ở hay mua đầu tư cho thuê. Lưu ý phần này vì mua đầu tư thì mình phải trả tiền HST rebate lại cho developer lúc họ sang tên nhà cho mình, rồi sau đó mình nộp hợp đồng cho thuê cho sở thuế để họ hoàn lại số tiền đó cho mình, số này khoảng chừng $24,000. Còn mua để ở thì số tiền này sở thuế trả trực tiếp cho developer mình không phải làm gì thêm.
Lưu ý, bạn đăng ký với 1 Platinum Agent duy nhất thôi nha, vì nếu đăng ký với hơn 1 người thì developer sẽ cho bạn vào sổ đen (blacklist) và bạn sẽ không mua được đâu. 🤷♂️
Sau khi đăng ký (nộp worksheet) xong, bạn ngồi chờ developer phân phối (allocate) cho mình 1 căn và giá cả chính xác của căn đó. Vì số lượng có hạn, và nhiều người đăng ký, nên khi developer báo đã phân phối cho mình thì mình chỉ có 5-10 phút để quyết định mua hay không mua. Lưu ý ở điểm này, mình phải quyết định nhanh chóng vì chậm trễ họ sẽ giao cho người kế tiếp và bạn sẽ quay về phía sau chờ tiếp, khả năng là bạn sẽ không được phân phối nữa vì họ đã bán hết số lượng đưa ra cho đợt đó. Mình luôn khuyên thân chủ của mình là ĐỒNG Ý LẤY TRƯỚC, SUY NGHĨ SAU vì sau khi ký hợp đồng, mình có 10 ngày (cooling period) để suy nghĩ và nhờ luật sư xem lại hợp đồng. Trong 10 ngày này mình có quyền huỷ không cần lý do và không mất mát gì cả. 😎
Sau khi bạn đồng ý nhận căn nhà developer đã phân phối cho bạn, bạn phải ra ngân hàng mua 1 bankdraft theo yêu cầu của developer, số tiền là $5,000 đến $10,000 tuỳ dự án. Lưu ý, tên người nhận phải là tên văn phòng luật sư IN TRUST (tên văn phòng luật sư đại diện có trong bảng giá) chứ không phải tên ông Nguyễn Văn Tham, Trần Văn Lam, hay công ty vô trách nhiệm vô hạn nào khác nha.
Sau khi bạn đã mua bankdraft rồi, bạn có thể giao cho agent đem đến văn phòng của developer. Sau đó, họ sẽ thảo hợp đồng chi tiết và hẹn bạn đến ký tên hoặc ký online tuỳ dự án.
Sau khi ký tên vào hợp đồng, bạn mang hợp đồng cho luật sư của bạn tham khảo xem có vấn đề gì không, hoặc cần thêm bớt điều khoản gì để bảo vệ quyền lợi của bạn. Nếu như không có vấn đề gì, và bạn đã suy nghĩ thông suốt, thì coi như đã xong. Nếu bạn đổi ý (trong vòng 10 ngày sau khi ký hợp đồng), thì bạn báo cho agent biết là bạn muốn huỷ và họ sẽ tiến hành thủ tục huỷ và hoàn tiền cọc lại cho bạn. 👍
Sau 10 ngày đã qua, bây giờ bạn cần chuẩn bị cheque cho những kì góp tiền cọc theo quy định. Tất cả những cheque này phải có tên bạn và tên người nhận phải là văn phòng luật sư đại diện developer IN TRUST. Bạn có thể giao cheque cho agent mang đến văn phòng của developer cho bạn. Lưu ý, ghi lại những ngày trên cheque vào lịch để kiểm tra ngân hàng vào ngày đó đủ tiền để họ lấy, nếu không họ phạt tiền mấy trăm đồng đau lắm à nha.
Rồi thì mình ngồi chờ vài năm sau đến gần ngày nhận nhà, ra ngân hàng vay nốt số tiền còn lại, dọn vào ở, uống rượu mừng vv. Nếu như bạn nào không muốn nhận nhà, muốn bán chốt lời thì nên bắt đầu rao bán sớm, thường thì 1 năm trước khi nhận nhà để có đủ thời gian vì bán Assignment thì sẽ lâu hơn vì developer thường không cho quảng cáo trên mạng MLS.
Tại sao mua pre-construction condos mà không chờ xây xong hãy mua?
Như đã nói ở trên, mua dự án giá sẽ rẻ hơn nhà đã xây xong và tiền down payment được chia ra làm nhiều đợt và không phải lo vay mortgage đến khi nhận nhà. Ví dụ, mua căn condo $500,000, trả cọc 15% trong 2 năm, chia làm 3 lần, mỗi lần chỉ có $25,000. Sau 4 năm, dự tính giá nhà tăng 5% một năm (dự tính ít cho dễ tính chứ giá nhà tăng trung bình 6-7% một năm), thì căn nhà bạn mua bây giờ giá trị lên tầm $600,000. Nếu bạn bỏ tiền trong ngân hàng góp cho đủ 20% để mua nhà cũ thì tới lúc đủ tiền thì nhà lên giá số tiền đó sẽ không đủ 20% nữa.
OK, vậy mua nhà dự án có rủi ro gì không?
Khi mua dự án, bạn mua căn nhà mà không biết nó như thế nào ngoài những sơ đồ, và hình ảnh. Vấn đề này agent sẽ giúp bạn phân tích kĩ lưỡng và giúp bạn chọn căn phù hợp.
Có khả năng dự án sẽ bị huỷ. Điều này hiếm khi xảy ra, nhưng đã xảy ra. Tuy nhiên, mua condos thì tiền cọc mình trả cho văn phòng luật sư đại diện developer IN TRUST chứ không ai khác, nên nếu dự án bị huỷ thì luật sư sẽ hoàn tiền lại cho mình không mất mát gì vì tiền này luật sư giữ. Hơn nữa, khi làm việc với Platinum Agent, họ sẽ phân tích cho bạn biết những điểm cần lưu ý (red flags) như: deposit ít quá, giá rẻ hơn nhiều so với những dự án tương tự ở cùng địa điểm đó, developer không có uy tín vv.
Khi closing (developer sang tên cho mình), có những chi phí phát sinh như phí phát triển, phí trường học, phí công viên vv. Những chi phí này thường sẽ được giữ cố định (capped) nếu bạn mua với Platinum Agent, sẽ không quá $12,000-$16,000 tuỳ dự án.
Có khả năng sau khi bạn mua, giá nhà giảm. Vấn đề này cực kì quan trọng, và nó làm mọi người e dè nhất là trong thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, mua nhà condos cao (highrise) sẽ mất rất lâu để xây, 4-5 năm là thường. Thường thì trong 4-5 năm, giá nhà sẽ cao hơn mặc dù có 1-2 năm giá giảm xuống. Trung bình thì giá vẫn tăng 6-7% một năm. Vì vậy, mua dự án có thời gian hoàn tất lâu là một lợi thế so với mua nhà dự án nhận nhà trong 1-2 năm vì mình giảm thiểu rủi ro giá nhà giảm.
Khả năng là không hoàn tất đúng thời hạn. Có nhiều rủi ro khiến developer phải bị trễ, những điều này ngoài ý muốn. Ví dụ năm 2020 bị covid-19 nhiều dự án bị đình trệ và trễ hơn 1 năm. Tuy nhiên, nếu suy nghĩ tích cực thì họ xây trễ thì mình có thêm thời gian để giành tiền. 😎
Đây là những gì mình nhớ trong đầu hiện giờ, nếu có thiếu gì thì mình sẽ bổ sung sau. Mong bài này giúp các bạn đang tính mua nhà pre-con mà không biết bắt đầu từ đâu.
Lần sau mình có thời gian sẽ viết tiếp về quy trình chuyển nhượng trước khi nhận nhà (Assignment Sale). Chúc các bạn một ngày chủ nhật an lành.