Kinh nghiệm trong việc ký hợp đồng thuê mướn mặt bằng, và những vấn đề quan trọng trong việc xây dựng 1 cửa tiệm kinh doanh
Shared tại https://www.facebook.com/1198377156896240/posts/2576425722424703
"Fool me once, shame on you.
Fool me twice, shame on me."
Người Việt hải ngoại mình sau bao nhiêu năm làm ăn vất vả rồi cũng tiết kiệm được một số vốn làm ăn nhất định. Mọi người thường bắt đầu nghĩ đến việc làm chủ. Người thì muốn mở tiệm nail, người thì tiệm phở, người thì tiệm bánh mì, vân vân và vân vân.😉
Bài viết sau đây mình xin chia sẻ lại những kinh nghiêm trong việc ký hợp đồng thuê mướn mặt bằng, cũng nhưng những vấn đề liên quan và quan trọng trong việc xây dựng 1 cửa tiệm kinh doanh.
“Con người càng lúc càng đông.
Thạch Sanh thì ít, Lý Thông thì nhiều.”😩
Cho nên hi vọng sau bài viết này, sẽ có ít người bị lừa, bị gạt để rồi những đồng tiền mồ hôi nước mắt không cánh mà bay, trong khi những anh chị Lý Thông thì cứ nhởn nhơ hút máu đồng hương.😌
PHẦN 1: VỀ VIỆC THUÊ MƯỚN MẶT BẰNG
Thông thường bạn sẽ kiếm và chọn cho mình một người làm nghề bất động sản (Real Estate Salesperson) uy tín để đại diện kiếm mặt bằng cho mình. Những người làm nghề này thường thì họ luôn có sẵn một danh sách những mặt bằng tiềm năng để mình lựa chọn.
Các bạn cần nói cho họ biết mình cần 1 mặt bằng rộng bao nhiêu, ở khu vực nào, dùng để mở tiệm kinh doanh mặt hàng nào, và giá thuê mướn khoảng bao nhiêu, thì họ sẽ kiếm cho bạn một vài mặt bằng để tham khảo.
Về chi phí cho những người này thì các bạn không cần phải bận tâm, 99.99% các trường hợp bạn không phải tốn 1 đồng xu nào. Lý do là vì nếu họ kiếm được mặt bằng và hợp đồng được ký kết, thì tiền hoa hồng họ được nhận là từ phía bên cho thuê.
⭐ Một người real estate salesperson giỏi không những là người có thể kiếm được cho các bạn một mặt bằng vừa ý, mà còn có khả năng thương lượng để mang lại nhiều lợi tức cho bạn, trước khi ký kết hợp đồng.⭐️
Có 2 từ tiếng Anh các bạn nên nhớ để không nhầm lẫn.
- Tenant: người thuê (chính là các bạn)
- Landlord: chủ đất, người cho thuê (chính là bên cho thuê mặt bằng).
Khi xem xét 1 hợp đồng (nháp) bạn nên biết những khái niệm sau đây:
✅ TERM: thời hạn thuê mướn mặt bằng.
✅ RENT: giá thuê mướn. Thường được ghi dạng: bao nhiêu dollars cho 1 square foot trong 1 năm.
(1 mét vuông = 10.76 square feet)
Ví dụ giá trong một hợp đồng thuê mướn mặt bằng diện tích 2000 square feet của Starbucks (Tenant) đối với một chủ đất (Landlord) nào đó là: $50/sqft.
Nghĩa là tiền mướn mặt bằng đó trong 1 năm là $50/sqft x 2000 sqft = $100k.
Mỗi tháng là: $100k / 12 = $8333.33
✅ RENT COMMENCEMENT DATE: là ngày mà các bạn (Tenant) bắt đầu có nhiệm vụ trả tiền thuê mặt bằng.
Trong 1 hợp đồng thuê mặt bằng thương mại, ngày rent commencement đa phần sẽ khác với ngày ký hợp đồng, và cũng khác với ngày nhận mặt bằng (Possession Date).
Ngày rent commencement thường sẽ là 60 ngày hoặc 90 ngày, có khi lên đến 120 ngày sau khi nhận mặt bằng.
✅ POSSESION DATE: ngày nhận mặt bằng.
Ngày nhận mặt bằng được thỏa thuận theo 2 cách:
- Ngày ngẫu nhiên trong tương lai được thỏa thuận của cả hai bên Tenant và Landlord, hoặc
- Ngày mà Landlord hoàn thành phần việc của họ (Landlord’s work). Mình nói về ý này sau.
Ngày nhận mặt bằng thường sẽ khác với ngày ký hợp đồng. Có nhiều trường hợp 2 ngày này cách nhau đến cả năm trời.
Ví dụ: bạn mướn 1 unit trong 1 tòa nhà để mở tiệm kinh doanh, hợp đồng tuy đã ký nhưng phải gần cả năm sau thì Landlord mới xây xong tòa nhà đó để bạn nhận mặt bằng.
✅ FIXTURING PERIOD: là khoảng thời gian được tính từ ngày nhận mặt bằng (Possession Date) đến ngày bắt đầu trả tiền thuê (ngày Rent Commencement).
Đây là khoảng thời gian mà các bạn (Tenant) có quyền vào mặt bằng một cách hợp pháp, để sửa chữa, trang trí, xây dựng cửa tiệm của mình. Khoảng thời gian này thường là rent-free, nghĩa là Tenant không có nhiệm vụ phải đóng tiền thuê.
Khoảng thời gian Fixturing này có khi là 30 ngày, có khi là 60 ngày. Trong những hợp đồng mình làm qua, mình đã từng thấy khoảng thời gian này lên đến 120 ngày.
Như đã nói ở trên, một Real Estate Salesperson giỏi là người có khả năng mang lại nhiều lợi tức cho thân chủ. Thông qua việc thương lượng hợp đồng, người Real Estate Salesperson có thể mang lại cho các bạn khoảng thời gian Fixturing lên đến 120 ngày rent-free.
✅ LANDLORD’S WORK: là những phần việc (nếu có) mà Landlord phải hoàn thành, trước khi Tenant nhận mặt bằng.
Nếu là những mặt bằng nằm ở trong khu plaza hoặc building mới xây thì Landlord’s Work thường rất ít hoặc không có. Nếu những mặt bằng là một tiệm hoặc cửa hàng cũ nào đó thì Landlord’s Work sẽ nhiều hơn.
Mình đưa ra 2 ví dụ để các bạn dễ hiểu.
🔺Ví dụ A:
Tenant: các bạn muốn mở tiệm Nail tên “Missing Fingers”
Landlord: chủ đất là “Land Queen”
Mặt bằng các bạn muốn thuê có diện tích 1400 square feet nằm trong một tòa nhà mới xây.
Trong hợp đồng thuê mặt bằng, phần Landlord’s work chỉ có ghi “Existing” hoặc “As-is”.
Điều này có nghĩa là Landlord không cần hoàn thành việc gì cả, và ngày nhận mặt bằng rất có thể được tính ngay sau ngày ký hợp đồng chỉ vài ngày.
🔺Ví dụ B:
Tenant: các bạn muốn mở quán phở tên “MSG Noodle”
Landlord: chủ đất là “Soil King”
Mặt bằng các bạn muốn thuê có diện tích 2000 square feet. Mặt bằng này trước đây là 1 tiệm bán quần áo thời trang, nay bỏ trống.
Trong hợp đồng thuê mặt bằng, phần Landlord’s work có ghi một loạt các công việc mà Soil King phải hoàn thành trước khi giao mặt bằng cho MSG Noodle. Đơn cử:
- Phá dỡ tất cả các nội thất.
- Phá dỡ tất cả tường ngăn.
- Phá dỡ tất cả gạch nền, gạch tường.
- Phá dỡ tất cả trần nhà.
- Đặt mới hệ thống nước thải cho 2 washrooms.
- Vân vân và vân vân
Như vậy ngày mà Soil King hoàn thành những công việc trên sẽ được xem là ngày nhận mặt bằng của MSG Noodle. Cũng từ ngày này MSG Noodle sẽ có thêm một khoảng thời gian Fixturing để xây tiệm phở của mình.
Trong mục này, cũng như nói ở trên, một người Real Estate Salesperson giỏi sẽ biết cách thương lượng sao cho Soil King càng làm nhiều việc càng tốt.
✅ ALLOWANCE: khoảng tiền mà Landlord trả cho Tenant.
Đôi khi trong một số trường hợp, Landlord vì muốn thu hút Tenant vào thuê mặt bằng của mình, họ sẵn sàng chi cho Tenant một khoảng tiền để Tenant dùng cho việc xây tiệm. Những trường hợp đó thường dành cho những Tenant có danh tiếng như Starbucks, McDonalds, v..v..