Vietnamese Expats

Cho đi là để nhận lại
Google badgeiOs badge
một năm trước
updated 10 tháng trước
Kinh nghiệm trong việc ký hợp đồng thuê mướn mặt bằng, và những vấn đề quan trọng trong việc xây dựng 1 cửa tiệm kinh doanh
Shared tại https://www.facebook.com/1198377156896240/posts/2576425722424703?sfns=mo
Fool me once, shame on you.
Fool me twice, shame on me.
...
Người Việt hải ngoại mình sau bao nhiêu năm làm ăn vất vả rồi cũng tiết kiệm được một số vốn làm ăn nhất định. Mọi người thường bắt đầu nghĩ đến việc làm chủ. Người thì muốn mở tiệm nail, người thì tiệm phở, người thì tiệm bánh mì, vân vân và vân vân.😉
Bài viết sau đây mình xin chia sẻ lại những kinh nghiêm trong việc ký hợp đồng thuê mướn mặt bằng, cũng nhưng những vấn đề liên quan và quan trọng trong việc xây dựng 1 cửa tiệm kinh doanh.
“Con người càng lúc càng đông.
Thạch Sanh thì ít, Lý Thông thì nhiều.”😩
Cho nên hi vọng sau bài viết này, sẽ có ít người bị lừa, bị gạt để rồi những đồng tiền mồ hôi nước mắt không cánh mà bay, trong khi những anh chị Lý Thông thì cứ nhởn nhơ hút máu đồng hương.😌


PHẦN 1: VỀ VIỆC THUÊ MƯỚN MẶT BẰNG.

Thông thường bạn sẽ kiếm và chọn cho mình một người làm nghề bất động sản (Real Estate Salesperson) uy tín để đại diện kiếm mặt bằng cho mình. Những người làm nghề này thường thì họ luôn có sẵn một danh sách những mặt bằng tiềm năng để mình lựa chọn.
Các bạn cần nói cho họ biết mình cần 1 mặt bằng rộng bao nhiêu, ở khu vực nào, dùng để mở tiệm kinh doanh mặt hàng nào, và giá thuê mướn khoảng bao nhiêu, thì họ sẽ kiếm cho bạn một vài mặt bằng để tham khảo.
Về chi phí cho những người này thì các bạn không cần phải bận tâm, 99.99% các trường hợp bạn không phải tốn 1 đồng xu nào. Lý do là vì nếu họ kiếm được mặt bằng và hợp đồng được ký kết, thì tiền hoa hồng họ được nhận là từ phía bên cho thuê.
⭐ Một người real estate salesperson giỏi không những là người có thể kiếm được cho các bạn một mặt bằng vừa ý, mà còn có khả năng thương lượng để mang lại nhiều lợi tức cho bạn, trước khi ký kết hợp đồng.⭐️
Có 2 từ tiếng Anh các bạn nên nhớ để không nhầm lẫn.
🔹Tenant: người thuê (chính là các bạn)
🔹Landlord: chủ đất, người cho thuê (chính là bên cho thuê mặt bằng).
Khi xem xét 1 hợp đồng (nháp) bạn nên biết những khái niệm sau đây:
TERM: thời hạn thuê mướn mặt bằng.

RENT: giá thuê mướn. Thường được ghi dạng: bao nhiêu dollars cho 1 square foot trong 1 năm.
➡️1 mét vuông = 10.76 square feet⬅️
Ví dụ giá trong một hợp đồng thuê mướn mặt bằng diện tích 2000 square feet của Starbucks (Tenant) đối với một chủ đất (Landlord) nào đó là: $50/sqft.
Nghĩa là tiền mướn mặt bằng đó trong 1 năm là $50/sqft x 2000 sqft = $100k.
Mỗi tháng là: $100k / 12 = $8333.33
RENT COMMENCEMENT DATE: là ngày mà các bạn (Tenant) bắt đầu có nhiệm vụ trả tiền thuê mặt bằng.
Trong 1 hợp đồng thuê mặt bằng thương mại, ngày rent commencement đa phần sẽ khác với ngày ký hợp đồng, và cũng khác với ngày nhận mặt bằng (Possession Date).
Ngày rent commencement thường sẽ là 60 ngày hoặc 90 ngày, có khi lên đến 120 ngày sau khi nhận mặt bằng.
POSSESION DATE: ngày nhận mặt bằng.
Ngày nhận mặt bằng được thỏa thuận theo 2 cách:
- Ngày ngẫu nhiên trong tương lai được thỏa thuận của cả hai bên Tenant và Landlord, hoặc
- Ngày mà Landlord hoàn thành phần việc của họ (Landlord’s work). Mình nói về ý này sau.
Ngày nhận mặt bằng thường sẽ khác với ngày ký hợp đồng. Có nhiều trường hợp 2 ngày này cách nhau đến cả năm trời.
Ví dụ: bạn mướn 1 unit trong 1 tòa nhà để mở tiệm kinh doanh, hợp đồng tuy đã ký nhưng phải gần cả năm sau thì Landlord mới xây xong tòa nhà đó để bạn nhận mặt bằng.
FIXTURING PERIOD: là khoảng thời gian được tính từ ngày nhận mặt bằng (Possession Date) đến ngày bắt đầu trả tiền thuê (ngày Rent Commencement).
Đây là khoảng thời gian mà các bạn (Tenant) có quyền vào mặt bằng một cách hợp pháp, để sửa chữa, trang trí, xây dựng cửa tiệm của mình. Khoảng thời gian này thường là rent-free, nghĩa là Tenant không có nhiệm vụ phải đóng tiền thuê.
Khoảng thời gian Fixturing này có khi là 30 ngày, có khi là 60 ngày. Trong những hợp đồng mình làm qua, mình đã từng thấy khoảng thời gian này lên đến 120 ngày.
Như đã nói ở trên, một Real Estate Salesperson giỏi là người có khả năng mang lại nhiều lợi tức cho thân chủ. Thông qua việc thương lượng hợp đồng, người Real Estate Salesperson có thể mang lại cho các bạn khoảng thời gian Fixturing lên đến 120 ngày rent-free.
LANDLORD’S WORK: là những phần việc (nếu có) mà Landlord phải hoàn thành, trước khi Tenant nhận mặt bằng.
Nếu là những mặt bằng nằm ở trong khu plaza hoặc building mới xây thì Landlord’s Work thường rất ít hoặc không có. Nếu những mặt bằng là một tiệm hoặc cửa hàng cũ nào đó thì Landlord’s Work sẽ nhiều hơn.
Mình đưa ra 2 ví dụ để các bạn dễ hiểu.
🔺Ví dụ A:
Tenant: các bạn muốn mở tiệm Nail tên “Missing Fingers”
Landlord: chủ đất là “Land Queen”
Mặt bằng các bạn muốn thuê có diện tích 1400 square feet nằm trong một tòa nhà mới xây.
Trong hợp đồng thuê mặt bằng, phần Landlord’s work chỉ có ghi “Existing” hoặc “As-is”.
Điều này có nghĩa là Landlord không cần hoàn thành việc gì cả, và ngày nhận mặt bằng rất có thể được tính ngay sau ngày ký hợp đồng chỉ vài ngày.
🔺Ví dụ B:
Tenant: các bạn muốn mở quán phở tên “MSG Noodle”
Landlord: chủ đất là “Soil King”
Mặt bằng các bạn muốn thuê có diện tích 2000 square feet. Mặt bằng này trước đây là 1 tiệm bán quần áo thời trang, nay bỏ trống.
Trong hợp đồng thuê mặt bằng, phần Landlord’s work có ghi một loạt các công việc mà Soil King phải hoàn thành trước khi giao mặt bằng cho MSG Noodle. Đơn cử:
- Phá dỡ tất cả các nội thất.
- Phá dỡ tất cả tường ngăn.
- Phá dỡ tất cả gạch nền, gạch tường.
- Phá dỡ tất cả trần nhà.
- Đặt mới hệ thống nước thải cho 2 washrooms.
- Vân vân và vân vân
Như vậy ngày mà Soil King hoàn thành những công việc trên sẽ được xem là ngày nhận mặt bằng của MSG Noodle. Cũng từ ngày này MSG Noodle sẽ có thêm một khoảng thời gian Fixturing để xây tiệm phở của mình.
Trong mục này, cũng như nói ở trên, một người Real Estate Salesperson giỏi sẽ biết cách thương lượng sao cho Soil King càng làm nhiều việc càng tốt.
ALLOWANCE: khoảng tiền mà Landlord trả cho Tenant.
Đôi khi trong một số trường hợp, Landlord vì muốn thu hút Tenant vào thuê mặt bằng của mình, họ sẵn sàng chi cho Tenant một khoảng tiền để Tenant dùng cho việc xây tiệm. Những trường hợp đó thường dành cho những Tenant có danh tiếng như Starbucks, McDonalds, v..v..


PHẦN 2: VỀ VIỆC XÂY DỰNG CỬA TIỆM

Ở phần 2 này mình sẽ chia xẻ về những điều lưu ý trong việc xây dựng một cửa tiệm kinh doanh.
Mình sẽ không đi sâu vào chi tiết về xây dựng tỉ như đi đường điện ra sao hay kích cỡ ống nước thải thế nào cho phù hợp, mà mình sẽ trình bày những khái niệm căn bản và những điều cần lưu ý để bạn có thể tự tin mà không lâm vào tình trạng mù mờ khi nói chuyện với những nhà thầu.

⭐⭐️⭐️Những khái niệm căn bản⭐️⭐️⭐️
1. Building Permit: giấy phép xây dựng, do Thành Phố phát hành. 99.99% nếu các bạn xây tiệm kinh doanh thì các bạn CẦN phải có Building Permit.
2. Drawings: tập bản vẽ, do Architect hoặc/và Engineer vẽ, bố cục, thiết kế, theo đúng ý tưởng của bạn nhưng phải đảm bảo đúng luật xây dựng. Tiệm của bạn phải được xây giống với bản vẽ, không có chuyện vẽ 1 kiểu nhưng xây 1 kiểu.
3. Architect: kiến trúc sư hoặc công ty kiến trúc (theo lối nói tắt).
4. Engineer: kỹ sư hoặc tổ hợp kỹ sư (nói tắt)
5. Consultant: tư vấn viên hoặc công ty tư vấn (nói tắt). Có khi “Consultant” được dùng để gọi chung cho “Architect” và “Engineer”.
6. Contractor hoặc General Contractor (viết tắt là GC): tổng thầu hay còn gọi là đơn vị thi công, chịu trách nhiệm toàn công trình.
7. Sub-contractors: thầu phụ, tức là những đơn vị thi công mà chỉ phụ trách một mảng cụ thể trong toàn công trình. Có thầu Điện, thầu Nước, thầu Sơn, thầu Lót Gạch, vân vân.
8. Electrical: nói về điện.
9. Plumbing: nói về nước.
10. HVAC: nói về hệ thống thông gió, sưởi và điều hòa.
11. Structural: nói về kết cấu.

⭐️⭐️⭐️ Trước khi khởi công⭐️⭐️⭐️
Việc đầu tiên bạn cần làm là phải kiếm và thuê cho mình một Architect để họ chuẩn bị cho bạn một bộ hồ sơ bản vẽ để đăng ký Building Permit với thành phố.
Dịch vụ của Architect cho một dự án cửa tiệm từ 5000 square feet đổ lại thường bao gồm:
1️⃣Chuẩn bị bản vẽ.
2️⃣Đăng ký Building Permit.
3️⃣Theo dõi và kiểm tra các hạng mục công trình. (Trừ các hạng mục về Electrical, Plumbing, HVAC, và Structural, những hạng mục này do các Engineers theo dõi, kiểm tra, và chứng nhận.)
4️⃣Phát hành chứng nhận toàn công trình đủ tiêu chuẩn với Thành Phố. (với điều kiện các Engineers phải chứng nhận các hạng mục về Electrical, Plumbing, HVAC, và Structural trước đó).
💥Lưu ý: thông thường phí dịch vụ của Architect sẽ bao gồm luôn dịch vụ của Engineer. Nếu không bao gồm thì bạn phải tự trả tiền riêng cho Engineer. Bạn cần phải hỏi rõ điều này với Architect.
Bạn có thể tự mình đăng ký Building Permit để tiết kiệm chi phí, nhưng bạn vẫn cần phải có một bộ bản vẽ có con dấu của Architect (hoặc trong một vài trường hợp, có con dấu của Engineer).
Thời gian từ lúc bắt đầu nộp hồ sơ đăng ký Building Permit đến lúc Thành Phố phát hành là khoảng 4 tuần.

⭐️⭐️⭐️ Lựa chọn công ty tổng thầu⭐️⭐️⭐️
Trong lúc chờ đợi Building Permit bạn có thể tổ chức đấu thầu và mời 3-4 công ty General Contractor (tổng thầu) tham gia.
Bạn có thể thuê Architect thực hiện luôn dịch vụ quản lý đấu thầu này nếu bạn không rành. Thời gian đấu thầu thông thường từ 2 đến 3 tuần.
Sau 2 đến 3 tuần bạn nhận lại được giá của các tổng thầu trên, Architect sẽ giúp bạn phân tích giá và cho bạn lời khuyên nên mướn công ty nào là tốt nhất.
Nếu Architect có tâm và trung thực, họ sẽ giúp bạn kiếm 3-4 công ty tổng thầu xây dựng có uy tín để đưa vào danh sách đấu thầu. Tuy nói vậy bạn cũng phải nên trang bị cho mình một vài câu hỏi để kiểm tra những công ty đó, hay đặc biệt là kiểm tra công ty tổng thầu mà bạn dự tính ký kết hợp đồng xây dựng.
1️⃣ Công ty có bảo hiểm không? Giá trị bồi thường là bao nhiêu.
2️⃣ Công ty có WSIB không? (Bảo hiểm lao động).
3️⃣ Công ty đã từng xây những dự án tương tự vậy chưa? Nếu có, cho xem vài ví dụ.
4️⃣ Công ty có người giới thiệu nào không? Thông tin là gì?
(Ví dụ công ty A nói đã từng xây 1 tiệm Nail “Broken Fingers”, vậy số điện thoại và thông tin của Architect hoặc chủ tiệm Nail đó là gì, để bạn liên lạc và kiểm tra chất lượng.)
💥Điều bạn cần lưu ý đó là: phải luôn ghi nhớ commercial (thương mại) khác với residential (nhà ở) rất nhiều. Nghĩa là việc xây dựng nhà hàng, cửa tiệm rất khác với việc xây dựng nhà ở, basement hay washrooms. Xây commercial bài bản, có nhiều quy luật và phức tạp hơn xây residential rất nhiều lần.
Những anh Sáu chú Bảy mà tuần trước mới làm cái basement và xây cái washroom cho chị Tư đầu ngõ nhà bạn, họ không thể xây được cửa tiệm kinh doanh của bạn. Nhớ nghen!
Hay nói đúng hơn là họ không được xây dự án thương mại.
🚫Thứ nhất: họ không được đào tạo bài bản.
🚫Thứ hai: họ không có bảo hiểm.
🚫Thứ ba: họ không có license (bằng hành nghề) để thực hiện có những mảng công việc đòi hỏi phải có license, như Điện và Nước chẳng hạn.
🚫Thứ tư: họ không bao giờ ký hợp đồng xây dựng với bạn. Không hợp đồng nghĩa là không có cam kết cho một ngày (đẹp trời) hoàn thành dự án, và không có cam kết cho một chi phí cụ thể nào cả.
Bạn có sẵn sàng chi trả nhiều hơn khoảng giao kèo (bằng miệng) trước đó không? Hay bạn có sẵn sàng đợi thêm 2 tháng vì tiệm chưa xây xong mà Landlord thì gõ cửa để thu tiền Rent không (vì đã qua khoảng thời gian Fixturing Period rồi – ai không hiểu Fixturing Period là gì thì xem lại Phần 1 nhe)
(còn nhiều lý do lắm…)
✅ Cho nên lời khuyên chân thành của mình dành cho các bạn là hãy để cửa tiệm của bạn được xây dựng lên bởi những công ty chuyên nghiệp. Họ có kinh nghiệm và họ biết luật. Hãy tham khảo ý kiến từ Architect của bạn. Đừng để những đồng tiền dành dụm bao năm của bạn bị hoang phí một cách oan uổng.😔

⭐️⭐️⭐️Hợp đồng xây dựng⭐️⭐️⭐️
Hợp đồng xây dựng là một sự giao kèo trên giấy tờ giữa bạn và công ty tổng thầu xây dựng (General Contractor). Trong hợp đồng có quy định cụ thể những điều quan trọng sau:
1️⃣ Tổng chi phí xây dựng.
2️⃣ Địa điểm xây dựng.
3️⃣ Ngày khởi công và ngày kết thúc.
4️⃣ Tổng chi phí xây dựng dựa trên bản vẽ và/hoặc các loại giấy tờ và/hoặc sự trao đổi nào.
5️⃣ Thông tin của bạn, thông tin của công ty xây dựng, và thông tin của đơn vị tư vấn (thường là Architect).
Ở Canada, hợp đồng cho những dự án cửa tiệm kinh doanh thông thường sẽ theo khuôn mẫu hợp đồng chuẩn “CCDC-2”. (đọc là xi xi đi xi truuu 😂 )
CCDC-2 có thể được tải về từ trang CCDC.org‬, đây là 1 file pdf và bạn chỉ cần điền vào đó những thông tin cụ thể cho dự án cửa tiệm của bạn. Nhưng để CCDC-2 có tính pháp lý trong trường hợp thưa kiện, bạn cần phải mua seal (dấu mộc) từ CCDC.org và dán seal đó vào trang bìa của CCDC-2.
Sau khi CCDC-2 được ký kết giữa bạn và General Contractor (GC). GC sẽ bắt đầu tiến hành lên schedule (kế hoạch) và mướn các Sub-contractors (thầu phụ) thông qua việc ký kết Purchase Orders (PO).
Purchase Orders có thể được hiểu đơn giản là 1 hợp đồng giữa GC và Sub-contractor. (tổng thầu và thầu phụ). Bạn không có quyền can thiệp vào việc ký kết các Purchase Orders này, vì đó thuộc về cách hoạt động & quản lý riêng của GC.
Thường sẽ có những POs sau được ký kết:
Plumbing PO
HVAC PO
Electrical PO
💥 Lưu ý: General Contractor chịu trách nhiệm thanh toán chi phí cho Sub-contractors. Bạn không chịu trách nhiệm này. Bạn chỉ chịu trách nhiệm thanh toán chi phí General Contractor thôi.

⭐️⭐️⭐️Công trường xây dựng⭐️⭐️⭐️
Sau khi nhận được Building Permit và ký kết hợp đồng CCDC-2, mặt bằng của bạn đã trở thành một construction job site (công trường xây dựng).
Mặc dù bạn là chủ, nhưng GC có quyền từ chối không cho phép bạn bước vào công trường nếu bạn không chấp hành đúng những quy định về trang phục an toàn lao động. Tùy vào độ phức tạp của dự án mà mỗi công trường có những quy định riêng, nhưng những trang phục sau đây hầu như công trường nào cũng yêu cầu:
🥾Giày bảo hộ (có con dấu màu xanh lá của CSA)
⛑Nón bảo hộ
👓Mắt kính bảo hộ
Đừng làm khó cho GC nếu họ không cho bạn vào công trường, bởi vì nếu chuyện không may xảy ra thì họ là người chịu trách nhiệm chính.

⭐️⭐️⭐️Quy trình hành chánh⭐️⭐️⭐️
🔹Khi Architect của bạn nộp bản vẽ đăng ký Building Permit, Thành Phố sẽ xem xét và nếu đủ điều kiện họ sẽ phát hành Building Permit cho bạn bắt đầu quá trình xây dựng. Với điều kiện là bạn phải xây đúng như bản vẽ mà bạn đã nộp trước đó.
🔹Trong suốt dự án, Architect và Engineer sẽ kiểm tra và đánh giá các hạng mục công trình, và nếu tất cả đều ổn thì đến cuối dự án họ sẽ phát hành một chứng nhận gửi đến Thành Phố như một bảo chứng rằng dự án này được xây đúng tiên chuẩn, đúng bản vẽ mà đã được chấp thuận trước đó.
🔹Ngoài ra xuyên suốt dự án, Thành Phố cũng sẽ gửi Inspector (giám định viên) đến dự án để kiểm tra tiến độ và đảm bảo tiêu chuẩn theo luật xây dựng.
🔹Nếu tất cả những điều trên đều được thông qua, thì thành phố sẽ cấp cho bạn Occupancy Permit (giấy phép chiếm dụng) và đóng Building Permit của dự án lại.
💥Bạn cần phải có Occupancy Permit thì mới có thể mở cửa cho khách hàng vào cửa tiệm của bạn.

⭐⭐️⭐️Thanh toán tiền cho GC⭐️⭐️⭐️
Đối với những dự án thương mại, thông thường sẽ rất hiếm chuyện GC đòi hỏi bạn phải deposit (cọc) một khoản tiền trước khi thi công.
Tiền công sẽ được chi trả nhiều lần (3-4 lần) trong suốt dự án và tuỳ theo lượng công việc hoàn thành.
Bạn cũng có thể thuê Architect cung cấp cho mình dịch vụ kiểm chứng hoá đơn của GC.
💥Quan trọng nè: theo những điều khoản chuẩn trong CCDC-2, bạn có quyền giữ lại 10% giá trị trên mỗi hoá đơn và chỉ phải trả cho GC 90%.
Phần tiền 10% đó được xem là phần tiền bảo vệ bạn trước rủi ro GC “bỏ của chạy lấy người”, bạn có quyền giữ lại 10% đó cho đến tận 60 ngày sau khi dự án đã hoàn thành.

⭐️⭐️⭐️Chất lượng một dự án⭐️⭐️⭐️
Như vậy thế nào mới gọi là một dự án có chất lượng cao?
Điều này phụ thuộc vào 3 yếu tố:
✔️Sự tận tâm của Consultant (Architect & Engineer)
✔️Sự tận tâm của GC.
✔️Và kinh nghiệm của chính bản thân bạn.
Nếu chỉ đánh giá một GC giỏi dựa vào việc GC đó thực hiện đúng dự án được giao, đúng ngân sách và đúng thời hạn thì có lẽ hơi thiếu.
Ví dụ: gạch lót nền nhà nếu mạch không thẳng, sơn trên tường không đều và bị lợn cợn, Architect vẫn có thể phát hành giấy chứng nhận đến Thành Phố. Và thậm chí Thành Phố vẫn có thể phát hành Occupancy Permit để cho bạn có thể mở cửa kinh doanh.
Các bạn thấy đó, đúng ngân sách, đúng thời hạn, đôi khi cũng không phải là một dự án có chất lượng. 🤷🏻‍♂️🤷‍♀️
✅ Cho nên nếu không phải là người có kinh nghiệm, bạn phải thật sự cẩn thận trong việc chọn những công ty tư vấn và tổng thầu.
✔️Công ty tư vấn trung thực sẽ chỉ cho bạn sự khác nhau giữa “chấp nhận được” và “đẹp”.
✔️Và tổng thầu có lương tâm nghề nghiệp sẽ không mất thời gian & tiền bạc của bạn.
Phần 3 mình sẽ nói về những chi phí trong xây dựng và những trò lừa bịp bạn có thể gặp.

Comments

Vui lòng đăng nhập trước
Post được báo rác nhiều sẽ bị xóa
Loading...