Đầu tư ở Canada
Shared tại https://www.facebook.com/groups/KetNoiVietCa/?post_id=3161239350602397
Người Việt mình ở khắp các nơi ở Canada và em nghĩ đã sang đây thì ít nhiều, chúng ta cũng muốn đầu tư vào cái gì đó để sinh lợi. Bài viết hướng đến người Việt mong muốn đầu tư ở nước ngoài. Lưu ý: em không phải licensed broker hay realtor, em hiện đang là mortgage underwriter – tức là xem xét các khoản vay của khách hàng và tư vấn cho doanh nghiệp thôi ạ. Bài viết của em nói về đầu tư bất động sản thương mại ở Canada và mang tính chất nhận xét chủ quan và chỉ là mong muốn chia sẽ của em thông qua quan sát các món vay của khách hàng đầu tư tại Canada. Khách hàng của em đa phần là các công ty đầu tư thương mại ở Canada và các nhà đầu tư nhỏ lẻ đến từ các quốc gia khác nhau. Em hy vọng có thể chia sẽ được những kinh nghiệm đầu tư em đã học từ những người này đến cho cộng đồng người Việt ở Canada.
Đầu tiên là nói về điểm khác nhau của Bất động sản thương mại và cá nhân. Ở diễn đàn thì đã có nhiều bài viết về nhà ở Canada, nên ở đây sẽ nói rõ về bất động sản thương mại. Khác biệt cũng có nhiều cái khác biệt từ pháp lý, vốn liếng, giá trị tài sản và cách vận hành. Chung quy lại đầu tư là để kiếm lợi.
Pháp Lý:
Ở Việt Nam đầu tư sinh lợi rất nhiều nhưng rủi ro về pháp lý cũng nhiều không kém, để mà mua được cái tòa nhà để đầu tư thì hoành tráng thì vốn không có đủ mà để mà đầu tư nhà trọ hay đất đai ở xa thì rủi ro về giấy tờ nhiều. Ở cái xứ này thì vấn đề pháp lý đa phần không đáng lo, em công tác ở công ty em đang làm việc chưa thấy có cái món nợ nào gọi là pháp lý xấu cả, cơ bản là khung pháp lý đã rất chuẩn rồi. Phần nhiều vì người mình chưa hiểu rõ hệ thống pháp luật bên này cũng như không phải ai cũng rành tiếng dẫn đến việc nhiều người cũng rụt rè trong đầu tư, chứ em thấy người Việt mình máu cũng kinh không kém cạnh gì bọn tài phiệt phương Tây. Các anh chị có kinh nghiệm về pháp lý có thể chỉnh nếu em nói sai, nhưng các giao dịch ở đây đều phải thông qua văn phòng luật sư đại diện cho các bên nên không sợ ai chạy đi đâu được trừ khi là làm ăn phi pháp.
Chốt lại: Ở đây khung pháp lý chắc chắn, môi trường đầu tư an toàn, ít rủi ro. Bởi vậy cho nên lợi nhuận đầu tư tương đối thấp hơn ở Việt Nam.
VỐN LIẾNG:
Người mình hay có tư tưởng có nhiều xài nhiều, có ít xài ít để khỏi mắc nợ ai. Suy nghĩ này không sai, nhưng thật ra không phải mắc nợ hoàn toàn là điều xấu, không phải không mắc nợ hoàn toàn là điều tốt. Em nói như vậy là tại vì phần lớn em thấy ông nào nhà giàu cũng mắc nợ!! Mà sống ở Canada, không mắc nợ mới lạ. Vậy mục tiêu của chúng ta là làm sao mà mắc nợ mà vẫn giàu!
Ở Việt Nam mà nói mua cái tòa nhà đầu tư thì nghe hoành tráng, đại gia mới mua chứ dân ngu cu đen thì tiền đâu mua? Đi vay thì 1 năm 11%, 12% thì tiền đâu mà trả? Mà quả thật lãi vay ở Việt Nam mắc quá, cứ nhìn vào lãi suất tiền gửi thì biết. Tỷ giá bữa nay của Vietcombank là 6.50% cho kỳ hạn 12 tháng, có nghĩa là cứ bỏ 100 ngàn vô tài khoản Vietcombank 12 tháng được 6 ngàn rưỡi cuối năm, khỏi suy nghĩ. Vậy họ cho vay phải đắt hơn nhiều! Khoảng tầm 11%, 12% là hoàn toàn có cơ sở.
Ở Việt Nam không thì đi mua đất, mua nhà trọ cho thuê, cũng tốt mà điều khung pháp lý ở Việt Nam chưa chuẩn như đã nói ở trên thì yêu cầu phải bỏ vốn nhiều và rủi ro thì tiềm ẩn nhiều không kể hết.
Chốt lại: Nếu mà ở Việt Nam, lãi suất cho vay rẻ hơn thì chắc dân đen ít tiền như mình cũng đầu tư được.
Ở Canada, phần lớn lãi suất cho vay đều dựa vào hoặc Prime Rate hoặc Bond Rate. Tùy vào loại khoản vay mà ngân hàng sẽ xác định lãi suất cho vay dựa vào một trong hai cái này (có thêm mấy cái khác nữa, mà nói hai cái này thôi), ví dụ như lãi suất mình đi mua nhà mà để mình ở thì thường là lãi suất cố định hoặc thả nỗi theo Prime Rate. Bữa giờ lãi suất cao hay thấp thì mọi người đọc nhiều biết rồi, em không bàn tới.
Chốt lại: Ở đây được một cái lãi suất cho vay rẻ hơn so với ở Việt Nam. Chắc dân đen đầu tư được (hy vọng).
GIÁ TRỊ TÀI SẢN VÀ LỢI NHUẬN: Nói đơn giản là đem tiền đi gửi ngân hàng ở Việt Nam, nhắm mắt cũng được 6.50% một năm. Sướng. Nhưng, để đi đầu tư cái khác là một câu chuyện khác. Cứ tưởng tượng những năm 2013, 2014 mua miếng đất, căn hộ sang tay lời luôn một phát 300, 400 triệu nghe sướng hết người. Ai được thì em mừng cho người đó, nhưng bên cạnh cũng có vô số người trắng tay vì những thương vự như vậy. Đó là nguyên tắc rủi ro càng lớn thì lợi nhuận càng cao. Chả bù ở Canada, đem tiền đi gửi 12 tháng được 1.25%, nản (lãi suất tiền gửi của ScotiaBank ngày hôm nay).
Như đã phân tích thì ở môi trường Canada là một môi trường đầu tư tương đối an toàn nên chúng ta cũng có thể kỳ vọng một lợi nhuận thấp hơn. Cho nên mục tiêu của chúng ta là làm sao đầu tư ở Canada mà vẫn có được phần lời mong muốn không tệ hơn so với đầu tư ở Việt Nam. Việc mua bán sang tay như ở Việt Nam thì ở Canada em chưa thấy qua, và em cũng nghĩ không có, nhưng việc đầu tư để có lợi nhuận hơn 9% - 10% một năm thì em thấy hoài.
Bữa nay tỷ giá CAD/VND là khoảng 17 ngàn. Cái nhà mặt tiền quận 5 bán 32 tỷ VND, là khoảng 1.9 triệu CAD. Một cái nhà gần đó, diện tích tương tự cho thuê khoảng 45 triệu một tháng, tính ngu là lấy giá thuê nhà này so với giá bán nhà kia (tính rợ thôi, bà con cho em qua) là 45 triệu x 12 tháng / 32 tỷ = 1.69%. Nói vậy tính ra đầu tư nhà mặt tiền ở Việt Nam nhỉnh hơn gửi tiền ở Canada chút xíu, có điều đầu tư nhà đất thì rủi ro hơn nhiều so với việc gửi tiền ở ngân hàng chứ hén. Cũng 1.9 triệu CAD đó, mình mua được cái gì ở Canada? Bữa nay em dạo một vòng thấy thị trường có công ty họ bán một cái tòa nhà apartment họ cho thuê, có 19 căn hộ giá 1.7 triệu CAD. Một căn vậy cho thuê được khoảng 1,000 một tháng trung bình thì một năm được $228,000 tiền thuê, trừ đi chi phí mọi thứ thì còn dư khoảng $100,000. Tính ra là khoảng $100,000/ 1.7 triệu = 5.90%. Giờ thay vì trả 1.7 triệu, em đi vay 85% tức là khoảng 1.5 triệu và bỏ ra khoảng gần $300,000 thôi, thì mỗi năm em trả cả gốc lẫn lãi khoảng $60,000 với lãi suất là 2.50% cho thời hạn vay 40 năm. Tính ra là em còn dư $40,000 một năm sau khi trả nợ. Trong khi em bỏ ra $300,000 thôi, vậy là em lời được 1 năm $40/$130 là 13.33%. Vậy nếu mà em có 1.9 triệu CAD và giả sử em kiếm được mấy cái building giống vậy em mua thì có phải em mua được 6 cái, mỗi cái em dư $40,000 một năm. Vậy một năm em dư được 6 x $40,000 = $240,000 từ việc cho thuê nhà?
Rủi ro ở đây là việc không có khách thuê, không biết cách quản lý, người ta giật tiền thuê, sửa chữa…. vân ơi vân. Việc có khách thuê hay không sẽ phụ thuộc vào việc lựa đúng tài sản để mua. Còn về vấn đề quản lý thì có thể thuê công ty quản lý giùm, công ty này sẽ lo luôn cho mình việc tìm khách thuê và sửa chữa, mình khỏi lo. Mình lo thằng quản lý thôi 😃.
Chốt lại: Ở Việt Nam có một môi trường đầu tư khuyến khích việc đầu tư, đầu cơ sang tay, và các chủ đầu tư lúc nào cũng có một đội làm giá chờ sẵn. Lợi nhuận nếu đầu tư đúng ở Việt Nam thì rất cao không ở đâu bằng. Tuy nhiên ở môi trường Canada, nơi chúng ta đang ở, không phải không có cơ hội đầu tư, lợi nhuận cũng có thể rất cao nếu chúng ta chọn lựa đúng tài sản để đầu tư và sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp.
Alvin Ngo, MBA, MRICS
Senior Mortgage Underwriter
Canada ICI Capital